Calculer les intérêts d’un prêt immobilier

Calculer les intérêts est souvent source d’une forte confusion pour les débutants lors de la contraction de leur premier prêt immobilier.

Ce qui serait logique c’est de se dire que en empruntant 150 000€ au taux de 4% on devra payer 4% de 150 000€ soit 6000€.

Mais ceci n’est pas juste malheureusement, et se faire prêter de l’argent est enfaite beaucoup plus onereux que cela.

Explications

Les taux d’intérêts sont calculés chaque mois sur le capital restant dû à la banque.

Imaginons une personne qui contracte donc un prêt avec les données suivantes:

• Somme empruntée: 150 000€
• Taux: 4%
• Taux assurances: 0.36%
• Durée: 20ans

Calcul des mensualités

Dans un premier temps, il nous faut connaitre les mensualités que la personne va rembourser avec la configuration énoncées:

Pour calculer le montant de vos mensualités (m) à rembourser, vous devez connaître plusieurs éléments:

• le capital emprunté (C),
• le taux d’intérêt (t)
• le nombre d’années (n).

La formule est la suivante :

C = 150 000
t = 0.04
n = 20
///
M = (C x t/12) / (1 – (1 + t/12)-12 x n)
///
908 ~= (150000 x 0.04/12) / (1 – (1 + 0.04/12)-12 x 20)

Cela nous fait donc une mensualité de 908€ par mois, sans compter l’assurance.

Nous ajoutons donc l’assurance de 45€ par mois car

• (Capital emprunter x Taux d'assurance) / 12
• => (150000 x 0.0036) / 12 = 45

Ce qui vaut: 953€ de mensualité car 908€ + 45 = 953

Calcul des intérêts et coût du prêt

Nous savons maintenant que la personne devra débourser 953€ par mois pour rembourser son prêt.

Voyons donc comment se structure ce remboursement et surtout pourquoi la contraction d’un prêt est plus coûteuse que le simple taux d’intérêts par rapport au capital emprunté.

Pour cela, décomposons la mensualité afin de calculer combien nous rembourserons en intérêts dans la somme totale de la mensualité. Il faut comprendre le calcul suivant :

(Capital restant à rembourser x Taux d'intérêts) / 12

Ainsi, en respectant ce calcul, la première mensualité de notre prêt se décompose de la manière suivante:

• (150000 * 0.04) / 12 = 500 + 45 (assurance/mois) = 545
• 953 - 545 = 408

Résumons: à l’issue de votre premier paiement de 953€ pour rembourser votre première échéance de crédit, vous avez:

• Remboursé 545€ liés aux intérêts du prêt, représentant le coût du prêt, car l’argent n’est pas gratuit.
• Et augmenté votre patrimoine de 408€, car sur le capital emprunté initial de 150 000€, vous avez remboursé 408€ pour vous-même.

Ensuite, le calcul pour la prochaine échéance évolue.

On ne part plus des 150 000€ de capital initial à rembourser, mais de ces 150 000€ initiaux moins le capital déjà remboursé, c’est-à-dire les 408€ déjà remboursés lors de la précédente échéance. Ainsi, le calcul ressemblerait à ceci :

• ((150000 - 408) * 0.04) / 12 = 498.64 + 45 (assurance/mois) = 543.64
• 953 - 543.64 = 409.36

Vous voyez le principe ? Et cette opération est renouvelée pour le nombre d’échéances convenu avec la banque, dans notre cas, 240 fois pour 20 ans, soit 240 mois.

Nous pouvons également constater qu’au fil du temps :

• Nous avons moins d’intérêts à rembourser.
• Et plus de capital restant à rembourser.

Cela signifie qu’au début d’un prêt, nous remboursons surtout le coût de l’argent emprunté à la banque, mais au fil du temps, nous mettons de côté plus d’argent qui augmente directement notre patrimoine net.

Il est également intéressant de noter que le capital emprunté sur lequel nous faisons le calcul a été entièrement débloqué. En effet, lors de l’achat d’un bien immobilier avec travaux, par exemple, le capital total est libéré au fur et à mesure que les travaux sont réalisés, ainsi la mensualité évolue en fonction du capital débloqué jusqu’à ce que la totalité du capital emprunté soit débloquée dans son intégralité. Ce même cas peut aussi être appliqué aux logements en VEFA, où les fonds sont progressivement débloqués au fur et à mesure de la construction de l’appartement.

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