Les coûts de location pour les propriétaires
Investir dans l’immobilier à crédit pour faire de la location est incroyablement puissant pour s’enrichir.
La banque paie le bien pour vous et vous utilisez le loyer de vos locataires pour rembourser le crédit de la banque.
C’est le monde parfait, un formidable effet de levier qui est un véritable moyen pour s’enrichir.
En revanche, afin d’arriver à cela, vous allez devoir vous pencher sur quelques variables afin de prendre en compte tous les coûts qu’une location engendre.
Les coûts
Il existe divers coûts auxquels on ne pense pas forcément en étant nouveau investisseur.
En effet, voici les coûts auxquels vous allez devoir penser afin de réaliser la meilleure opération possible mais aussi être prêt à faire face aux divers aléas d’un propriétaire immobilier qui souhaite louer un bien.
L’imposition
Il est impératif de prévoir une stratégie d’imposition avant d’acheter votre bien, car cela peut faire une grosse différence à la fin de l’année sur votre rentabilité.
En effet, les revenus locatifs sont imposés à hauteur de 50% sans choix spécifique de régime fiscal de votre part.
Ce qui aurait de fortes conséquences sur la rentabilité de votre bien.
Nombre d’investisseurs immobiliers préfèrent ainsi le régime LMNP au réel qui permet l’amortissement des coûts et ainsi permet de déclarer aucun impôt car le bien comptablement ne produira pas de bénéfice, les coûts de service couvrant ces bénéfices.
Taxe foncière
Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien, peu importe qu’il soit destiné à la location ou pour votre propre jouissance, vous aurez à vous acquitter de la taxe foncière.
La taxe foncière permet de financer le budget des collectivités locales, principalement les communes.
En général, mais ce n’est pas une règle stricte, pour qu’un bien soit rentable, la taxe foncière ne doit pas dépasser un loyer. Ce n’est pas une règle arrêtée et ne tient pas compte si cela concerne les locations saisonnières de type Airbnb.
Charge de copropriété
Il ne faut également pas oublier les charges de copropriété qui permettent de payer les services au sein de l’immeuble où se situe l’appartement, qui veille au bon fonctionnement de la copropriété.
Ces charges sont payées par les locataires, ainsi le prix du loyer intègre déjà ces charges. Ainsi, si vous pensez pouvoir louer un appartement à 850€ mais que les charges s’élèvent à 80€ par mois, vous aurez véritablement une rentabilité amoindrie puisque vous toucherez un loyer net de 850€ - 80€ = 770€ par mois.
Agence de gestion
L’agence de gestion n’est pas une dépense obligatoire, mais si vous souhaitez avoir un bien qui s’approche d’un produit financier passif, il est fortement conseillé d’utiliser une agence de gestion.
Elle vous permettra d’avoir une certaine tranquillité d’esprit car l’agence agira comme un filtre et ne vous contactera qu’en dernier recours.
L’agence :
- créera une annonce en ligne
- fera des photos pour louer le bien
- trouvera vos prochains locataires
- collectera les loyers
- gérera les problèmes éventuels de votre locataire
- …
Cependant, tout cela a un coût. Les agences immobilières les plus compétitives proposent un tarif de 5.9 % du loyer mensuel.
Il faudra également prendre en compte les frais de services des agences immobilières. En effet, si vos locataires partent, la remise en location sera facturée au propriétaire.
GLI
L’assurance des loyers impayés est aussi un excellent moyen de se protéger des dégradations mais aussi de la plus grande peur des propriétaires qui est celle de ne pas être payé.
Ce qui pourrait être catastrophique, car cela vous pousserait à rembourser votre prêt immobilier mais aussi toutes les charges qui vont avec et que nous sommes en train d’énumérer.
En revanche, pour rassurer les propriétaires, seulement 3 % des propriétaires en France subissent des loyers impayés.
Encore une fois, cette charge n’est pas obligatoire, mais est très recommandée pour s’assurer une certaine tranquillité d’esprit, d’autant que si le malheur arrive, c’est l’assurance qui va s’activer pour faire partir les mauvais payeurs car c’est l’assurance qui paye votre loyer.
Le coût des GLI est aux alentours des 3 % du loyer mensuel.
PNO
L’assurance propriétaire non occupant est obligatoire afin de couvrir d’éventuels dégâts qui se produiraient et que le locataire ne possède pas d’assurance.
De nombreuses assurances existent sur le marché, chez les assureurs traditionnels tels que Allianz ou Axa, mais aussi des assurances moins connues et 100% en ligne telles que GoFriday.
Le coût d’une telle assurance varie surtout selon les prestations de l’assurance ; cependant, il est très rare que le locataire ne souscrive pas à une assurance, c’est pour cela qu’il n’est pas souvent nécessaire d’empiler les différents types de couverture.
Les assurances les plus compétitives s’élèvent aux environs de 140€/an ; cependant, le prix sera aussi en fonction de critères tels que la taille du bien mais aussi la localisation du bien.
Comptable
Si vous optez pour un régime fiscal LMNP au réel, vous devrez embaucher un comptable afin qu’il enregistre votre activité LMNP auprès du gouvernement mais également réalise les calculs d’amortissement.
Encore une fois, cela a un coût, cela dépendra du comptable choisi mais les prix varient entre 200 € et 300 € par an. Les comptables font également des réductions si vous enregistrez plusieurs biens chez eux.
Travaux
Ce sont des coûts plus difficilement chiffrables et prévisibles, mais il faut quand même en avoir conscience afin de les anticiper au mieux possible.
Mais il se peut que vous ayez à réaliser des travaux qui n’étaient pas prévus, tels qu’une climatisation qui casse ou encore un tableau électrique à refaire.
Le coût est ici impossible à chiffrer, mais si vous réalisez des travaux lors de l’achat de votre appartement, vous aurez moins de chances d’être surpris. Au contraire, si vous avez omis certains travaux pour des raisons économiques, vous aurez alors plus de chances d’avoir des travaux au cours de la location.
Meubles
Enfin, si vous optez pour de la location meublée, vous aurez alors à remplacer d’éventuels meubles qui cassent.
Ce type de charge se rapproche de celle mentionnée plus haut, qui constitue des charges pouvant être difficilement anticipées.
Conclusion
Vous l’aurez compris, le simple calcul initial qui ne prend en compte que le remboursement des mensualités et les loyers que vous percevez n’est pas réaliste.
Afin de bien cerner tous les coûts, j’ai réalisé un template Notion afin de bien mettre en lumière tous les coûts et ainsi rendre cela plus simple à visualiser.
Voici le template:
N’hésitez pas à me faire des retours ici afin que l’on améliore ensemble.